Agefi Luxembourg - octobre 2026

Octobre 2026 33 AGEFI Luxembourg Immobilier L es modifications de la loi re­ lative au logement aborda­ ble sont entrées en vigueur le 2 octobre au Luxembourg. Elles visent à faciliter la réalisation de nouveaux logements abordables, à renforcer le soutien financier aux communes et à améliorer la gestion du parc existant. Ces adaptations interviennent après près de trois années d’application de la loi, entrée en vigueur en octobre 2023. Elles s’appuient sur l’expérience acquise depuis lors ainsi que sur un dialogue avec les différents acteurs du secteur. Le gouvernement entend ainsi faciliter le passage des projets de logements abordables de la phase de conception à leur réalisation concrète. Les nouvelles dispositions renforcent notamment les possibilités de finan­ cement des projets. Le soutien de l’État est accru pour la rénovation et l’assainissement énergétique des bâti­ ments existants. L’objectif est de mieux valoriser le patrimoine bâti disponible et de per­ mettre la transformation de bâtiments existants en logements abordables. La réforme introduit également une nou­ velle segmentation géographique du foncier. Les plafonds de financement de l’État peuvent ainsi être adaptés aux prix des terrains dans les diffé­ rentes régions du pays. Cette évolution doit permettre de mieux tenir compte des différences de coûts fonciers et de soutenir la créa­ tion de logements abordables dans l’ensemble du Luxembourg. Les mécanismes de financement sont par ailleurs ajustés afin de mieux couvrir certains coûts liés au développement des projets et d’encourager les initia­ tives des promoteurs sociaux. Les communes bénéficient également d’un soutien renforcé dans le cadre de ces nouvelles dispositions. La réforme cherche ainsi à faciliter leur participa­ tion à la création de logements abor­ dables et à renforcer la capacité des acteurs publics à développer ce type de parc. Les modifications concernent aussi les conditions d’attribution des logements. La monoparentalité consti­ tue désormais un critère pris en consi­ dération dans l’attribution des loge­ ments abordables. Cette évolution vise à mieux tenir compte des difficul­ tés particulières auxquelles peuvent être confrontées les familles monopa­ rentales sur le marché du logement. Plusieurs dispositions précisent en outre les règles de gestion locative, notamment pour les logements desti­ nés à des publics spécifiques. Elles doivent offrir aux bailleurs sociaux un cadre plus adapté aux situations ren­ contrées dans la gestion quotidienne des logements et permettre une ges­ tion plus cohérente du parc. Le marché immobilier reste marqué par des évolutions contrastées. Selon les dernières données du STATEC et de l’Observatoire de l’habitat, publiées en septembre 2026, les prix des logements ont reculé de 2,2 % au deuxième trimestre 2026 par rapport à la même période de 2025. Ils ont tou­ tefois progressé de 1,1 % par rapport au trimestre précédent. Ces chiffres concernent les prix de vente et illus­ trent les fluctuations du marché immobilier luxembourgeois. Pour les locataires, la réforme prévoit également une garantie de 3.000 euros, dont la constitution peut être étalée selon un échéancier convenu avec le bailleur social. Le montant doit être intégralement constitué au plus tard deux ans après l’entrée dans le logement. Cette mesure encadre les conditions financières d’accès au loge­ ment abordable tout en permettant aux ménages concernés de répartir l’effort dans le temps. Le ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire accom­ pagne la mise en œuvre de la réforme par des sessions d’information desti­ nées aux promoteurs et bailleurs sociaux, aux communes et aux conseillers logement. Plus de 200 pro­ fessionnels participent à ces rencon­ tres, qui présentent les principales modifications, leur application pra­ tique et les réponses aux questions soulevées par les acteurs de terrain. Avec cette réforme, le gouvernement entend ainsi agir à la fois sur la pro­ duction de nouveaux logements abordables, la rénovation du parc existant et les modalités d’attribution et de gestion. Les nouvelles règles doivent permettre de mieux adapter les dispositifs de soutien aux réalités du marché immobilier et aux besoins des ménages. Source : ministère du Logement Le logement abordable au Luxembourg bénéficie de nouvelles règles © logement.lu E ntre 30 000 et 40 000 mé­ nages résidant au Luxem­ bourg sont des bailleurs privés, soit environ 13 % de l’en­ semble des ménages. Une nou­ velle note du ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire analyse leur profil démographique, économique, patrimonial et financier et le compare à celui des ménages qui ne louent pas de logements. L’étude s’appuie notamment sur les enquêtes EUSILC et HFCS afin d’obser­ verl’évolutiondelasituationdesbailleurs aufildutempsetdeprésenterlesdonnées les plus récentes. Les bailleurs privés pré­ sentent un profil différent de celui des autres ménages. Ils sont notamment plus souvent retraités : 41 % d’entre eux sont concernés, contre 24 % pour les ménages nonbailleurs. Ils sont également majori­ tairement d’origine luxembourgeoise, à hauteurde60%,et80%sontpropriétaires de leur résidence principale. Des revenus plus élevés Les revenus moyens des ménages bail­ leurs sont environ 60 % plus élevés que ceuxdesménagesnonbailleurs.Lesreve­ nus issus de la location représentent en moyenne environ 30 000 euros par an. Ils correspondent à 16 % du revenu brut totaldesbailleursetconstituentdoncgéné­ ralement une source de revenus complé­ mentaire.Cesrevenuslocatifsproviennent presqueexclusivementdelogementsdes­ tinés à l’habitation. Unpatrimoine nettement plus important Les différences sont encore plus impor­ tantes lorsqu’il s’agit du patrimoine. Le patrimoinebrutmoyendesménagesbail­ leurs est 3,6 fois supérieur à celui des ménages nonbailleurs. L’immobilier qui n’est pas la résidence principale constitue leur principal poste patrimonial et repré­ sente 41%de leur patrimoine total. Lesbailleursprivéssontégalementdavan­ tageprésentsparmilesménagesdisposant desrevenuslesplusélevésetreprésentent une part importante des ménages ayant les patrimoines les plus importants. Le rôle des donations et des héritages La note souligne également l’importance des transmissions patrimoniales. Près d’un ménage bailleur sur deux indique avoir reçu une donation ou un héritage important, contre environ un ménage nonbailleur sur cinq. Les montants reçus sont également plus dedeuxfoissupérieursàceuxdéclaréspar les ménages nonbailleurs. Selon l’étude, ces écarts mettent en évidence le rôle potentiellement important des donations et des héritages dans les trajectoires d’ac­ cumulation patrimoniale des ménages bailleurs auLuxembourg. Source : ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire Le profil des bailleurs privés au Luxembourg ©Pexels L e paysage de l’immobilier commer­ cial auGrandDuché de Luxembourg est, à plusieurs égards, assez singu­ lier. Les récentes études menées par l’agence VIC Real Estate Luxembourg, fon­ dée par Virginie Chambon et récemment rejointe par sa fille, Mathilde Coulon, montrent que le marché du retail affiche des données intéressantes pour ce premier semestre 2026. Des chiffres commentés par l’agence lors d’une pré­ sentation devant les membres d’Ecofin Club Luxembourg. Si l’on compare le GrandDuché à la Belgique, certains écarts sautent immédiatement aux yeux, confirmant la position à part du marché luxembourgeois. Unpouvoir d’achat dopé Certaines données chiffrées présentées par Virginie Chambon parlent d’ellesmêmes et redessinent les contours d’une sorte d’« exception économique luxembourgeoise».Ainsi,lepouvoird’achat retail par habitant atteint la somme impressionnante de 12 067 € auLuxembourg, contre 7 666 € enBelgique, soit un différentiel de plus de 57 %. Cette capacité d’achat place le GrandDuché en position de leader en Eu­ rope, devant la Suisse et leDanemark, la Belgique ne figurant qu’en 8e position. Cette puissance financière est corrélée à une démo­ graphie galopante, avec une croissance de la popula­ tion de 20 % sur les dix dernières années (691 000 habitants au Luxembourg actuellement), contre seu­ lement 5 % en Belgique (11,8 millions d’habitants). Pourtant, la surface totale des stocks disponibles est beaucoup plus faible : 1 100 000m² au Luxembourg, contre 29,6millions dem² enBelgique. Avec un ratio de 1,59 m² de commerce par habitant, contre2,5m² enBelgique,lepeudefoncierdisponible régule naturellement lemarché. Enfin,lapriseenlocation( takeup )s’établità14894m² au Luxembourg pour ce premier semestre 2026. Un volume qui témoigne d’une activité conforme à celle observée au cours des années postCovid. Prime aux emplacements phares Dans le détail des transactions signées au 1 er semes­ tre 2026, soit 41 opérations pour une surface globale de 14 894 m², avec une taille moyenne de cellule de 363 m², la répartition par type d’activité démontre un bel équilibre. Les centres commerciaux captent la plus grande part en surface, avec 7 352 m² et 15 transactions, ta­ lonnés par le high street retail (4 250m² pour 14 trans­ actions) et le commerce en périphérie ( outoftown ), qui représente 3 292m² pour 12 transactions. Concernantlesenseignes,larestauration( food&beve­ rage )etlesecteurdelasanté/fitnessfigurententêteau regarddunombre de transactions, suivis de près par lamodeetlesservices.Enmatièredevaleurslocatives, les loyers prime restent globalement stables, mais ré­ vèlentdefortesdisparités:1700€/m²/ansurlesartères principales( highstreets ),environ1300€/m²/anencen­ trecommercial,oùleniveaudeschargespeutêtretrès élevé, et 300 €/m²/an enpériphérie. Défaillances et nouveaux arrivants Lemarché luxembourgeois n’est toutefois pas épar­ gnéparlessecoussesmacroéconomiques.Ainsi,plu­ sieursenseignesemblématiquesontfaitlesfraisd’un « effet papillon » international impactant le Luxem­ bourg, avec des fermetures ou des procédures de faillite pour des marques telles que River Woods, IKKS, Fursac ouencoreCasa.Des enseignes comme Okaïdi ouHunkemöllermarquent lepas, tandisque d’autresaffichentunebellevitalité,àl’instardeMedi­ Market ou de KFC. Danslemêmetemps,leGrandDuchécontinued’at­ tirerdenouveauxentrants, séduitspar sonposition­ nement haut de gamme, à l’instar de Micadoni, Moscot, Le Creuset, Jimmy Fairly ou Sisley Paris, confirmant au passage l’attrait des high streets pour lesmarques internationales. Nouveaux projets Le dynamisme ambiant se concrétise enfin par l’ar­ rivéedenouveauxpôles commerciaux. L’année2026 marque un tournant avec la livraisonde lapremière phase de laNiederkornMall et ses 37 000m², ou en­ core avec la dynamique retrouvée de Knauf Schmiede et le taux d’occupation de GRIDX Wick­ range,quiresteàobserver.Àpluscourtterme,l’achè­ vement du Square Mile à Belval en 2027 viendra ajouterentre15000et20000m²desurfacescommer­ cialessupplémentaireslelongdel’avenuedelaGare. « Malgré un contexte marqué par des défaillances exogènes et un manque chronique de parcs d’acti­ vités commerciaux adaptés, le retail luxembour­ geois fait preuve d’une résilience remarquable », conclut Virginie Chambon. Porté par l’Horeca, le sportloisirs/fitness et des prix au m² captifs dans l’univers du luxe, le marché luxembourgeois conserve unpotentiel de dévelop­ pement certain pour les investisseurs et les en­ seignes de qualité. Hugo LEBLUD Ecofin Club Luxembourg Le marché du retail luxembourgeois fait de la résistance