Agefi Luxembourg - octobre 2026

Octobre 2026 31 AGEFI Luxembourg Immobilier M oins de surfaces, mais des bu­ reaux mieux situés, plus dura­ bles et plus performants sont les points clés qui ressortent du rapport Euro­ pean Office Occupier Sentiment Survey 2026 publié par CBRE, une enquête menée auprès de 94 décideurs immobiliers dʹen­ treprises occupant des bureaux à travers lʹEurope, dont 40 % au sein de groupes de plus de 10 000 employés. Au Luxembourg, cette évolution se heurte à une réalité immédiate : l’offre de bureaux récents ou rénovés, performants sur le plan ESG et situés dans les quartiers centraux et bien connectés (CBD, Gare, Cloche d’Or et Kirchberg) se contracte. Cette rareté pourrait soutenir les loyers prime, même dans un envi­ ronnement économique incertain. Pour les entreprises, l’enjeu sera d’optimiser ces mètres carrés dans un marché où lʹoffre de qualité continue de se réduire. Selon Clémence Lett, Directrice, Office Leasing chez CBRE Luxembourg : « La tendance euro­ péenne se confirme pleinement à Luxembourg. Les entreprises ne cherchent pas nécessaire­ ment à réduire leurs surfaces, elles veulent avant tout des bureaux idéalement situés, dura­ bles, de haute qualité et offrant une réelle flexi­ bilité dʹusage. Or, cette offre de qualité se raré­ fie, particulièrement pour les entreprises en quête dʹune solution immédiate ou à très court terme. Dans ce contexte, anticiper son projet immobilier et se positionner suffisamment tôt nʹest plus simplement une bonne pratique : cʹest un avantage concurrentiel décisif. » Ces tendances locales sʹinscrivent dans un mou­ vement plus large observé à lʹéchelle euro­ péenne, où le marché des bureaux atteint un point de bascule majeur : les entreprises conti­ nuent de croire à la valeur du bureau, mais leurs attentes évoluent rapidement sous lʹeffet combiné de lʹintelligence artificielle, des objec­ tifs Net Zero, des contraintes budgétaires et dʹune pénurie croissante dʹactifs de qualité dis­ ponibles dans un délai court. Le bureau, un choix motivé par la collaboration plus que par lʹobligation Le retour au bureau est désormais porté par des facteurs dʹattractivité plutôt que par des politiques de présence imposées : collaboration avec les collègues (85 %), espace de travail pro­ ductif (81 %), interactions avec les dirigeants (77 %) et localisation pratique (69 %). Les intentions se vérifient dans les données d’occupation mesurées par le Global Workplace & Occupancy Insights 2026 de CBRE : le taux d’utilisation moyen atteint 53 %, avec des pics à 80 %, et la présence au bureau s’établit dés­ ormais à trois jours ou plus par semaine. Le constat est clair : le bureau n’est plus seule­ ment un lieu d’exécution des tâches indivi­ duelles. Il devient une destination conçue pour favoriser les échanges, la collaboration et le lien avec les dirigeants. Pour Dylan Feber, Directeur, Occupier Leasing chez CBRE Luxembourg : « On ne recherche plus des bureaux en se basant seulement sur des m² par personne, on repense les surfaces pour mettre en avant des lieux d’échanges et collaboration, qui allient nouvelles technologies et flexibilité. » Deux stratégies, un même objectif : des portefeuilles plus performants Deux stratégies se dessinent. Les entreprises en croissance privilégient la collaboration (62 %), la durabilité (56 %) et l’expérience collaborateur (50 %). Celles qui réduisent leur empreinte se concentrent sur l’optimisation des espaces (77 %), la réduction des coûts (65 %) et le flex office (42 %). La part de ces dernières a doublé depuis 2022, passant de 18,7 % à un objectif de 28,4 % à deux ans. Au total, c’est 65 % des entreprises qui pré­ voient de relocaliser une partie de leur porte­ feuille dans les trois prochaines années, un chif­ fre cohérent avec les 57 % dʹorganisations qui, selon le GWOIR, anticipent déjà une contrac­ tion de leur portefeuille sur la même période. LʹIA et le Net Zero, moteurs jumeaux de la transformation Lʹintelligence artificielle pourrait rapidement modifier les besoins immobiliers: 52 % des occupants estiment quʹelle réduira leurs besoins en surface et en effectifs, 48 % antici­ pent des espaces modulables, 43 % des espaces spécialisés dédiés à lʹIA. Au total, 61 % pensent que cette technologie influencera leurs besoins dans les deux pro­ chaines années. CBRE nuance toutefois ces anticipations : comme lors des précédentes révolutions technologiques, l’impact sur les effectifs pourrait être surestimé. L’adoption reste en outre freinée par le manque de com­ pétences (55 %) et une qualité de données insuffisante (51 %). Parallèlement, 45 % des entreprises visent la neutralité carbone dʹici 2030. Les immeubles incapables de répondre à la fois aux nouveaux usages numériques et aux exigences environ­ nementales s’exposent ainsi à un risque accru d’obsolescence. Une sélectivité accrue face à une pénurie croissante de bureaux de qualité La demande pour des espaces premium reste forte, mais les budgets demeurent contraints : un tiers seulement des occupants prévoit dʹin­ vestir significativement pour rénover ses bureaux, tandis que près de 80 % privilégient le maintien de lʹexistant. Dylan Feber confirme, « Les occupants nous consultent de plus en plus pour renégocier leur bail et obtenir de leurs propriétaires les inves­ tissements nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment. » Les exigences augmentent pourtant : 88 % des occupants renonceraient à un immeuble sans commodité essentielle, et 72 % demanderaient une réduction de loyer en cas dʹabsence de cer­ taines prestations. Or lʹoffre se raréfie : le stock européen dʹimmeubles de moins de cinq ans devrait tomber de 9 % aujourdʹhui à 6,8 % en 2028, alors que les entreprises liées à lʹIA repré­ sentent déjà 3 % de la demande placée euro­ péenne. Pour Dylan Feber, l’anticipation devient déter­ minante : « Une entreprise devrait idéalement engager sa réflexion immobilière au moins 18 mois avant l’échéance de son bail. Celles qui se positionnent suffisamment en amont et arbi­ trent rapidement accèdent aux meilleures opportunités, aux localisations les plus recher­ chées et aux actifs prime. » Pour les dirigeants, le message est double : le bureau reste un outil de performance, mais l’ac­ cès aux meilleurs actifs devient plus compétitif. Définir tôt ses besoins, évaluer la qualité réelle des immeubles et arbitrer rapidement seront les clés pour transformer la contrainte immobi­ lière en avantage stratégique. Marché des bureaux au Luxembourg : la qualité devient le nouvel enjeu ©Pexels A près plusieurs années d’atten­ tisme, le marché de l’investis­ sement hôtelier au Luxembourg redémarre. La vente récente du B&B Hotel à Gasperich illustre ce regain d’intérêt des inves­ tisseurs pour un secteur long­ temps délaissé. Une tendance qui s’inscrit dans un mouve­ ment européen plus large — et qui confirme la transforma­ tion de l’hôtellerie en classe d’actifs à part entière. Le secteur hôtelier luxembour­ geois retrouve des couleurs sur le marché de l’investissement. La transaction portant sur le B&B Hotel situé à Gasperich marque un tournant après plusieurs années de relative stagnation. Cette opération témoigne d’un regain d’appétit des investisseurs pour les actifs hôteliers au GrandDuché et s’inscrit dans une dynamique régionale particulièrement favorable. En Belgique voisine, le signal est encore plus net : les investissements dans l’hôtellerie ont bondi de 44 % en 2025, atteignant 305,5 mil­ lions d’euros, et représentent désormais 6,7 % du volume total des transactions immobilières — contre moins de 2 % entre 2021 et 2023. Dès les premiers mois de 2026, cette part a encore progressé, à 7,35 %. Un signal fort qui indique que les investisseurs retrouvent confiance dans ce secteur après une période d’incerti­ tude postpandémique. Un mouvement structurel, pas un simple rebond Cette dynamique ne s’explique pas unique­ ment par l’effet postpandémique. Plusieurs tendances de fond reconfigurent durablement le secteur. Le tourisme de bienêtre connaît une croissance soutenue, tandis que le segment de l’ultraluxe attire une clientèle internationale toujours plus nombreuse. Selon Joe Stather, Head of Hotels & Hospitality Research EMEA chez JLL : « Le créneau de l’ultraluxe, boosté par la fulgurante augmentation des grosses fortunes liées notamment à la tech ou originaires d’Asie, enregistre une demande en forte hausse alors que l’offre est à la traîne. Ce déséquilibre structurel fait littéralement exploser les RevPAR depuis 2019. » Aux côtés du luxe, les formats « Économique » et « Lifestyle » s’imposent comme les modèles les plus résilients, portés par une clientèle qui arbitre en faveur de l’expérience face aux contraintes budgétaires. Les hôtels intégrant une offre wellness complète, à l’image du MIX Brussels sur le marché décentralisé bruxellois, affichent des performances opéra­ tionnelles solides. À l’échelle européenne, le volume d’investis­ sement hôtelier EMEA a atteint environ 25 milliards d’euros en 2025 (+33 % en glissement annuel), dans un contexte mondial stable à 54 milliards d’euros — malgré un recul de 30 % du marché asiatique. Le Luxembourg, un marché aux fondamentaux solides Pour le GrandDuché, cette reprise intervient à un moment stratégique. Le taux d’occupa­ tion moyen des hôtels luxembour­ geois s’établit à 71 % selon les don­ nées les plus récentes — un niveau similaires aux marchés belges de Bruxelles et d’Anvers, qui affichent 70 à 71 %. « Des fondamentaux assez sains qui sont d’application pour la Ville de Luxembourg, les villes régionales étant beaucoup plus compliquées » , selon PierrePaul Verelst, Head of Research BeLux chez JLL. Le Luxembourg dispose d’atouts structurels solides : une économie stable, une place financière dynamique qui génère un flux constant de visiteurs d’affaires, et un développement urbain soutenu. La diversification du tou­ risme, notamment avec l’essor du tourisme culturel et gastronomique, élargit également le potentiel du marché. Choisir le bon opérateur, la clé de la performance La reprise des volumes ne doit pas occulter la complexité croissante des montages. « La sélec­ tion des opérateurs et le type de contrat sont cru­ ciaux pour les investisseurs » , expliqueAlexandre De Wagheneire, Senior Director Capital Mar­ kets Belux chez JLL. « Le profil d’investisseur n’est pas le même pour des contrats de management que pour des baux traditionnels. De même, la soli­ dité financière de l’opérateur est déterminante. In fine, il faut que le “produit” corresponde au profil de l’investisseur. » Cette complexité explique l’évolution des attentes des clients : audelà du conseil trans­ actionnel pur, la demande porte de plus en plus sur des services à spectre large : recherche et sélection d’opérateurs, structura­ tion de financements, asset management hôte­ lier, conseil en repositionnement d’actifs, et project management dédié à la rénovation ou au redéveloppement. C’est précisément la direction qu’a prise JLL BeLux, qui détient 50 % de part de marché dans le conseil en investissement hôtelier en Belgique et Luxembourg depuis 2020, avec des transactions de référence comme le Mote­ lOne Anvers, l’Aloft Schuman à Bruxelles, et le B&B Hotel Gasperich au Luxembourg. Et maintenant ? 2026 connait des chocs tant sur la géopolitique que sur l’évolution des taux d’intérêts, et ainsi des coûts de financement. Dans ce contexte, les investisseurs sont de plus en plus sélectifs et étalent les risques de leur portefeuille sur plusieurs classes d’actifs. Les rendements offerts par le secteur hôtelier sont une option intéressante pour les investisseurs institution­ nels en quête de diversification. Cet intérêt des investisseurs pose également des questions sur l’évolution du parc hôtelier luxembourgeois. Le pays auratil besoin de nouvelles capacités ou s’agitil principalement d’un mouvement de consolidation et de repo­ sitionnement d’actifs existants ? La réponse dépendra largement de l’évolution de la demande touristique et professionnelle dans les prochaines années. PierrePaul VERELST Head of Research, Belux, JLL Alexandre De WAGHENEIRE Head of Office Capital Markets Belux, JLL Investissement hôtelier : le Luxembourg redémarre www.jll.lu