Agefi Luxembourg - octobre 2024

AGEFI Luxembourg 44 Octobre 2024 Immobilier A tHome dévoile les princi- pales observations que l’on peut faire à l’issue de ce troisième trimestre 2024, enpre- nant en compte les données ac- tuelles dumarché immobilier et locatif. Ce trimestre a étémarqué par plusieurs tendances significa- tives, tant auniveaudes prix que des conditions de financement, in- fluençant directement le comporte- ment des acteurs dumarché. - Des prix de vente annoncés qui sont toujours en baisse par rapport à 2023, mais tendent à se stabiliser par rapport aux trimestres précédents – tant pour les maisons que pour les appartements. -Des loyers qui continuent d’augmenter aufil des trimestres, notamment pour les maisons. -Unebaissedes tauxd’intérêtsdesprêts immobiliers , suite à deux réductions successives depuis juin (25 points de base) des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), ainsi qu’une réduction de 50 points debaseopérée enseptembrepar la Réserve fédérale des États- Unis (FED). Autrement dit, les loyers conti- nuentd’augmenter,tandisqueles prix de vente des maisons et des appartements,eux,montrentdes signes de stabilisation. En paral- lèle,lestauxd’intérêtsontennette diminution, ce qui facilite l’accès au crédit pour emprunter, inves- tir et acheter. Cette combinaison de stabilisation des prix et de conditions definancement avan- tageuses, si elle se poursuit dans les pro- chainsmois,pourraitattirerdenombreux acheteurs potentiels sur lemarché. Prix de vente : ralentissement de la tendance baissière En comparant les prix de vente annoncés autroisièmetrimestre2024parrapportau même trimestrede l’annéeprécédente, on constate que la baisse se poursuit mais montre des signes de ralentissement. La baisse des prix des appartements ( - 5,3% ) est assez comparable à celle obser- vée au deuxième trimestre 2024 ( -4,5% ), alors que la baisse des prix desmaisons ( - 2,4%) estbieninférieureauxbaissesobser- vées durant les trimestres précédents. L’analysede l’évolutiondes prix aufil des derniers trimestres révèle une tendance à lastabilisation,aprèsunepériodebaissière en 2023. Tant pour les maisons ( +0,0% entre T2 et T3 2024) que pour les appartements ( -4,1% entre T2 et T3 2024), les chiffres du troisième trimestre sem- blent confirmer un retour à l’équilibre sur 2024, voire même une légère hausse des prix pour lesmaisons. Détail des prix de vente moyens et de leur évolution par région (T3 2024 vs T3 2023) : Demanière générale, on observe que les prix de l’immobilier neuf ( -5,3% ) bais- sent plus que ceux de l’immobilier an- cien ( -3,9% ). Dans l’ancien, les prix des appartements ( -5,3% ) baissent plus que ceux des maisons ( -2,4% ). L’analysedétailléefaitapparaîtredesréa- lités différentes dans chaque région : - Centre : 9 062 €/m 2 , où l’on constate une baisse des prix des appartements de -3,4% et des maisons de -1,4% pour une moyenne baissière de -2,7% . - Nord : 5 228 €/m 2 , affichant une très lé- gère hausse des prix des maisons avec +0,4% contre une baisse pour les appartements de -1,9% . - Sud : 6 270 €/m 2 , qui connaît la plus forte baisse avec unemoyenne de -5,3% , soit -6,4% pour les appartements et -3,9% pour les maisons. - Ouest : 6 680 €/m 2 , où l’on ob- serve une hausse des prix pour les maisons de +1,9% face à une baissedesprixdes appartements de -3,3% . -Est:6517€/m 2 ,quienregistrede très légères hausses pour les prix deventedesmaisons +0,5% ainsi que des appartements +0,4% . Marché locatif : des loyers toujours à la hausse Lemarchélocatifpoursuitsaten- danceàlahaussecetroisièmetri- mestre, avec une augmentationmoyenne des loyers de +5,1% au niveau national. Cette progression reflète la dynamique observéetoutaulongdel’année,alimentée parunefortedemandeetuneoffrelimitée. Encomparantlesloyersannoncésautroi- sièmetrimestre2024parrapportaumême trimestre de l’année précédente, on constate que la hausse se poursuit et se renforce même – en particulier pour les maisons. La hausse des prix des apparte- ments( +4,9% )estenligneaveccelleobser- véeaudeuxièmetrimestre2024,alorsque la hausse des loyers des maisons ( +6,0% ) est en croissance significative par rapport aux trimestres précédents. Détail des loyersmoyens et de leur évo- lutionpar régionT3 2024 vs T3 2023 : L’analyse détaillée fait apparaître une tendance haussière dans l’ensemble du pays, même si l’ampleur des hausses varie largement en fonction du type de biens et de la région. - Centre : 2 149 € , avec une augmentation modérée de +3,4% . Les appartements connaissent une hausse de +3,8% et les maisons de +0,6%. -Nord:1496€ ,affichantlaplusfortecrois- sance avec +10,9% . Les loyers des appar- tements augmentent de +11,0% contre +10,4% pour lesmaisons. - Sud : 1 613 € , où l’on compte une légère baisse de -0,9% pour les maisons contrai- rement aux loyers des appartements en hausse de +3,0% . -Ouest : 2 100 € , qui enregistreune explo- sion des loyers des maisons avec une hausse de +14,2% contre une hausse moins importante des loyers d’apparte- ments à +1,9%. - Est : 1 877 € , qui affiche une hausse glo- bale de +9,9% . Les loyers ont connu une hausse de +11,4% pour les appartements contre +7,6% pour lesmaisons. Aquoi devons-nous nous attendre pour les prochainsmois ? Pourlesprochainsmois,plusieursfacteurs suggèrentquelemarchéimmobilierpour- rait continuer à évoluer versune stabilisa- tion, voire une reprisemodérée. En ce qui concerne les prix de vente, une stabilisation semble se dessiner avec une tendancemodéréeàlahaussesurlesmai- sons, surtout dans les régions de l’Ouest, de l’Est et du Nord. Les appartements, quantàeux,devraientcontinueràévoluer vers une situation d’équilibre des prix, en particulier dans certaines régions où les baisses sont encoremarquées. Parallèlement,lesréductionsdestauxd’in- térêt opérées par la BCE et la FED vont rendre l’accès au crédit plus attractif pour lesacheteurspotentiels,etpourraientainsi encourager une reprise des emprunts et des investissements immobiliers. Cette combinaison de prix plus modérés et de conditions de financement favora- blespourraitstimulerunedynamiquepo- sitive,toutenmaintenantunepressionsur le marché locatif, où les loyers devraient continuer leur ascension, bien que possi- blement à un rythme plus mesuré. Le marchéresterasoustension,enparticulier dans les zones les plus recherchées, mais l’évolutiondesprixdevraittendreversune certaine stabilisation à mesure que les conditions économiques et de finance- ment se normalisent. Vers une stabilisation des prix du marché immobilier EvolutiondesprixdeventeannoncéssuratHome.lupar trimestre,parrapportaumême trimestrede l’annéeprécédente L 'Observatoire de l'habitat pu- blie sa 40 e note comparant le coût du logement auLuxem- bourg avec celui de ses voisins eu- ropéens : la France, laBelgique et l'Allemagne. Cette note s'inscrit dans un contexte de crise euro- péenne du logement, etmet en évi- dence les disparités entre ces pays en termes de politiques, d'accessibi- lité et de pression sur lesménages. L'étude aborde, dans un premier temps, lesdifférencesdans lespolitiquesde loge- mentadoptéesparcesquatrepaysdepuis la fin du XIX e siècle. Ces différentes ap- prochesexpliquentenpartielesvariations dans l'évolution des prix et des taux d'ef- fortdesménages.Parexemple,leLuxem- bourg et la Belgique ont historiquement adopté des politiques centrées sur le sou- tien à l'accession à la propriété privée. Enconséquence,ledéficitdeloge- ments abordables persiste au Luxembourg et enBelgique, par- ticulièrement pour lesménages à faible revenus. En France, les po- litiques de logement ont évolué versunsoutienauxaidesàlaper- sonne et à la production de loge- ment intermédiaires, au détriment des logements sociaux à bas loyer qui ontmarqué sapo- litique d'après-guerre. En Alle- magne, la régulation du marché locatifetlesincitantsàlaconstruc- tionde logements abordables ont permis de maintenir une relative stabilité des coûts du logement. La note consacre sa deuxième partie, entre autres, à l'évolution de la part du revenuque consacrent lesménages pour se loger ( voir figure ci-dessous ). Au Luxembourg, en 2022, les ménages luxembourgeois dépensent enmoyenne entre 32,5 et 35% de leurs revenus pour leur logement. Et,malgréunehausse gé- nérale du niveau de vie, ce taux d'effort a augmenté demanière significative depuis 2012, aussi bien pour les propriétaires que les locataires. Les ménages locataires français et belges, avec des niveaux de viedeux fois inférieurs comparé au Luxembourg, subissent éga- lement une forte pression sur le coût du logement, avec un taux d'effort atteignant 37,5%enBel- gique et 32,8 % en France. En Allemagne, la situation est plus stable grâce à des poli- tiques de régulation strictes du marché locatif : le taux d'effort des ménages a même diminué au cours de la dernière décennie, et se situe à 27,4%pour les lo- cataires en 2022. L'évolutioncontrastéedesniveauxdevie et des taux d'effort entre propriétaires et locataires, ainsi qu'entre les différents pays, révèle que le logement demeure une source d'inégalité et de pression croissante pour de nombreuses catégo- ries deménages. Les dynamiques et disparités observées entre lesdifférents pays soulignent lané- cessité d'une réflexion sur les politiques publiques actuelles et anciennes en ma- tière de logement. ministèreduLogementetde l'Aménagementduterritoire Note 40 - Coût du logement en Europe : Analyse comparative du Luxembourg avec ses voisins européens L ’assemblée plénière de la Chambre desMétiers a analysé la situation conjoncturelle dans la construction, qui reste critique surtout sur le plan de l’emploi et de la trésorerie. Un appel au Gouvernement est lancé afin demettre en œuvre à brève échéance une vaste initiative de communication en direction du grand public et des investisseurs potentiels sur le paquet demesures «logement» pris et salue la nouvellemesure annoncée par leminis- tre des Finances. Perspectivesmitigées pour la construction La construction demeure l'un des secteurs les plus touchésparlacriseéconomiquerécente.Entémoigne la valeur ajoutée brute en volume qui a chuté de 9% entre le 2 e trimestre 2022 et le 2 e trimestre 2024. Selon le STATEC, l'emploi dans le secteur reste en berne, avec une baisse annuelle de 5,4% du nombre d'em- plois salariés dans la construction au Luxembourg entre le 2 e trimestre 2023 et le 2 e trimestre 2024. Selon les informations de la Chambre des Métiers, les pro- blèmes de liquidités affectant de manière croissante les entreprises de la construction, ne conduit - du moinsàl’heureactuelle-pasàuneexplosiondesfail- lites. La Chambre invite toutefois les administrations compétentesàtenircomptedesdifficultésconjonctu- relles dans le cadre des décisions relatives au traite- mentdesretardsdepaiementdelaTVAainsiquedes cotisationsdesécuritésociale.Aucoursdesdeuxder- nières années, la persistance de la tendance baissière del’indicateurd’activitédanslesecteurdelaconstruc- tion (-30 points) révèle les difficultés continues face auxconditionséconomiquesactuelles.Selonlesrésul- tats préliminaires du 3 e trimestre 2024, 33%des chefs d’entreprisestémoignentd’unenouvellebaissedeleur activité au cours de ce trimestre-ci. Concernant l’évolution des carnets de commandes dans la construction, ce sont les petites entreprises qui continuent demontrer une visibilité encore plus restreinte, avec 61%des trèspetites entreprises (TPE) disposant de carnets de commandes inférieurs ou égaux à 3mois, et 85% inférieurs ou égaux à 6mois. La situationconcurrentielle reste très tendue, engen- drant une pression importante sur les prix, notam- ment en matière de sou- missions publiques. Afin d’éviter une vague de faillites, amenant à des chan- tiers publics non-finalisés, la Chambre des Métiers encourage les adjudicateurs de recourir à des ana- lyses de prix plus strictes. Tendance à la stabilisation dumarché immobilier Lemarché immobilier semble avoir atteint son point basaprèsunephasedestabilisationmarquéeparune baisseprogressivedestauxd'intérêtsurlescréditsim- mobiliers. Cette tendance se reflète dans les données delaBanquecentraleduLuxembourg,quirapportent une légère augmentation du volume des nouveaux créditsimmobiliers,avecunehaussede1%entrele2 e trimestre 2023 et le 2 e trimestre 2024. Néanmoins,lesdernierschiffresduSTATECmettent en évidence une nuance importante dans la nature desventesréalisées.Eneffet,forceestdeconstaterque ce rebondne concerne engrandemajoritéque les ap- partements existants, et non les VEFA.Alors que 129 appartements en construction ont été acquis par des entitésétatiques,laventedeVEFApeineàaugmenter au 1 er semestre 2024. Renforcement de la communication gouvernementale autour du paquet demesures «logement» La Chambre des Métiers salue la mesure annoncée parleministredesFinancesconcernantlabaissedela moitié des droits d’enregistrements sur les ventes de VEFAentre le 1 er octobre 2024 et le 30 juin 2025, com- plétant lepaquet demesures «logement», envigueur jusqu’à la finde l’année. Toutefois, l’Artisanat fait le constat que le paquet en question peine à produire les effets escomptés. Dès lors, afin de mettre en évidence les avantages liés à toutes ces mesures, visant à relancer la demande au- près des investisseurs et acheteurs potentiels, la Chambre des Métiers appelle à une communication renforcée de la part du Gouvernement auprès du grandpublic. Avancerlesinvestissementspublicsestégalementune priorité pour stimuler la demande et soutenir la re- prise du secteur de la construction dans une logique anticyclique. Enfin, elle propose que l'État achète da- vantagedeVEFAsurlemarchéprivé,etplusparticu- lièrementdesprojetsd’unetailleplusrestreinte,cequi permettrait non seulement demaintenir lepersonnel dusecteurdelaconstructiondansl'emploi,maisaussi de constituer enmême temps un certain stock de lo- gements abordables. Situation tendue et incertitudes face à l’avenir dans la construction ©Freepik