Agefi Luxembourg - octobre 2025

AGEFI Luxembourg 34 Octobre 2025 Immobilier À partir de lami-2022, lemarché immobilier luxembourgeois a subi un retourne-ment si- gnificatif, provoqué par la forte remontée des taux d’in- térêt initiée par laBanque centrale européenne pour freiner l’inflation. Cette hausse des taux a entraîné une baisse rapide des prix des logements, avec un recul moyen de16,3%entreletroisièmetrimes- tre 2022 et le premier trimestre 2024.Cettebaisse,quiaramenéles prix au niveau de la fin 2020, a été précédéeetaccompagnéed’unnet ralentissement de l’activité sur le marché. Une stabilisationdes prix et un retour partiel des transac- tions a été observée au second semestre 2024. Danscecontexte,lerapportd’ana- lyse 19 publié par l’Observatoire de l’habitat s’interroge sur l’évolu- tion parallèle ou différenciée des prixdesterrainsàbâtir,quiconsti- tuentunfacteurclédanslaforma- tion des prix du logement. Pour cela, l’Observatoire de l’habitat s’appuie sur les données de la publicitéfoncière,enrichiesparles informations issues des Plans d’aménagement général (PAG) des communes. Seules les ventes de terrains nus, à destination rési- dentielle, sont retenues, excluant ainsi les parcelles bâties ou ven- dues dans le cadre d’uneVEFA. Un indice hédonique des prix des terrainsestconstruitsurleprincipe de celui utilisé par le Statec pour les logements. Il permet d’isoler l’évolution réelle des prix en neu- tralisant les variations dans la naturedestransactions.Lemodèle prend en compte les caractéris- tiques propres des parcelles (comme la taille et la forme), leur situation géographique (notam- ment la distance à Luxembourg- Ville), ainsi que leur environne- mentimmédiat(proximitéd’amé- nités oude nuisances). Les résultatsmontrent qu’en2023, le marché des terrains à bâtir a connuunecontractionsansprécé- dent.Lenombredeventesachuté de plus de moitié, passant de 731 en 2022 à seulement 326 en 2023. Cette baisse s’explique par l’incer- titudegénéréeparlaremontéedes taux d’intérêt et la baisse des prix immobiliers. En 2024, le marché a montrédes signesde reprise, avec 565 ventes enregistrées, soit une hausse de 73%par rapport à l’an- née précédente, bien que l’activité reste encore en deçà de la moyenne observée entre 2010 et 2022.Entermesdeprix,lesterrains à bâtir ont connu une baisse de 14,9 % entre 2022 et 2024, soit une évolution très proche de celle des prix des appartements existants. Cettebaissedesprix s’est produite de manière relativement homo- gène sur l’ensemble du territoire national, y compris dans les can- tons les plus dynamiques comme ceux de Luxembourg et d’Esch- sur-Alzette,oùlesreculsatteignent respectivement 15,9%et 15,2%. L’étude approfondit également la dimensiongéographiquedes prix fonciers à travers une segmenta- tion des communes selon les niveaux de prix ajustés, calculés à partir d’un modèle hédonique. Cette analyse aboutit à un décou- page en six zones, selon une logique de cercles concentriques autour de Luxembourg-Ville, où les prix sont les plus élevés, comme l’indique la carte ci-des- sous.Cedécoupages’avèreremar- quablementstableparrapportàla périodeprécédente(2020-2022),ce qui témoigne d’une hiérarchie bienancréedesvaleursfoncièresà l’échelle nationale. La commune deLuxembourg,entête,afficheun prix médian de plus de 270.000 euros par are, tandis que certaines communes du nord du pays se situentendessousde50.000euros. En conclusion, l’étude montre que la baissedes prixdes terrains à bâtir, amorcée en 2022, a été rapide, étendue à tout le terri- toire, et étroitement liée à la cor- rection du marché immobilier. Cette dynamique s’est traduite d’abord par un effondrement de l’activité en 2023, suivi d’une cor- rectiondesprixqui a favoriséune reprise partielle des transactions en 2024. Les fondamentaux terri- toriaux du marché foncier, en revanche, ont peu changé, avec une géographie des prix stable et centrée autour de la capitale. Source : ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire Évolutions des prix des terrains à bâtir au Luxembourg en 2023 et 2024 15% 20% 024 20 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 23 2 Foncier résidentiel Logements existants Logements neufs Prix de la construction Taux de cro ssance annuels des prix de terrains à bâtir, p ix de vente des logements et des prix de la co struction S ince the beginning of this year, there can be noticed a worsen- ing trend in the climate on the residential market in the U.S., the world’s largest economy, with a nominal GDP of approximately USD 30.5 trillion in the second quar- ter of 2025, according to the estimates of the Bu- reau of Economic Anal- ysis (BEA). This evolution has been driven by heightened uncertainty (in the context of unprecedented changes in the trade policy at the beginning of the newadministration), the high real financing costs, and growing signs of matu- rity in the labour market. Thus, the homebuilders’ confidence index (NAHB) has declined over recent quarters, reach- ing in September this year its lowest level since the end of 2022, which is very close to the trough recorded in early 2020, at the outbreak of the COVID-19 pandemic (the most severe global health crisis in over 100 years), as shown in the chart below. At the same time, the annual pace of house prices in the 20 largest metropolitan areas in the U.S. has slowed sharply, from around 4.8% in January 2025 to just 1.8% in July 2025, the lowest level since July 2023, according to the S&P Case-Shiller index. The deterioration in the U.S. residential market climate is also confirmed by the decline in residential investment for the second consecutive quarter in Q2 2025, with the annual contraction rate accel- erating to 1.7% — the sharpest adjustment since Q3 2023, according to esti- mates from the U.S. Department of Commerce. It is worth noting that this worsening of condi- tions in the U.S. residential market since the start of the year has occurred against a favourable backdrop in the American stock market, as also evidenced by the decline in the OIS (option- adjusted spread) indicator toward historical lows, as shown in the chart below. These developments, combined with the over- valuation of the equity market (driven by AI- induced euphoria), pose a significant risk for the short-term outlook of the U.S. economy. Finally, the deterioration in the U.S. residential market climate observed in recent quarters is expected to continue in the coming period, with unfavourable implications for residential mar- kets in both advanced and emerging/developing economies. In this respect, I point out that, in the past decades, the deterioration in the U.S. residential market climate has had a spillover impact on the residential market in Germany, the largest econ- omy in Europe (with a nominal GDP of EUR 4.3 trillion in 2024, according to Eurostat), as can be noticed in the following chart. Andrei RADULESCU, Ph.D., Senior International Macroeconomist Deteriorating Climate in the U.S. Residential Market RepresentationbasedondatafromtheFederalReserveBankofSt.LouisandInvesting.com,2025 Evolution of the Homebuilders’ Confidence Index vs. Annual HousePriceRateinthe20LargestMetropolitanAreasintheU.S. Representationbasedondata fromtheFederalReserveBankofSt.Louis,2025 Evolution of the ICE BofA US High Yield Index Option- Adjusted Spread (OIS) (pps) Source:representationbasedondata fromtheFederalReserveBankofSt.Louis,2025 Real property prices index in the U.S. and Germany (Index, 2010 = 100) J LL, undes leaders du secteur im- mobilier, vient de publier les ré- sultats exclusifs de sonbaromètre des préférences des salariés 2025 pour le Luxembourg, révélant une trans- formationmajeure des attentes pro- fessionnelles auGrand-Duché. Cette étude de référence, menée en juin 2025 auprès de 8 709 employés dans 31 marchés à travers le monde, dont 57 au Luxembourg, illustre par- faitement la philosophie de JLL : “Worldwideinsighttolocalprecision”. Cette approche permet de contextuali- ser les spécificités luxembourgeoises dans un monde globalisé dans lequel le mondedutravailetlerapportàcelui-ciont subi de profondes transformations accélé- rées par la pandémie. Cette étude offre dès lors aux employeurs locaux une compréhen- sion fine des enjeux tant globaux que locaux. « Le Baromètre des préférences des salariés 2025 de JLL fournit aux employeurs luxembourgeois des clés decompréhensionessentiellespouradapterleursstra- tégies RH et immobilières aux nouvelles réalités du marché du travail. » constate Emna Rekik (cf. por- trait), CountryLeadLuxembourg chez JLL. L’étudemarqueuntournantdécisif:pourlapremière fois dans l’histoire dumarché du travail luxembour- geois, l’équilibre vie privée-vie professionnelle (69%) devient la priorité n°1, détrônant le salaire (53 %). ‘Gagner un salaire qui me permet d’assumer montraindevie’resteuneprioritépourlessala- riéstantluxembourgeoisqu’àtraverslemonde mais passe en deuxième position. Cette pro- gression de 2 points au Luxembourg par rap- portà2022confirmeunetendancedefondéga- lement observée auniveaumondial (65%). «Nous assistons àune révolution silen- cieuse des mentalités. Les employés luxembourgeois envoient un mes- sage clair : l’argent ne fait plus tout. Cette évolutionva contraindre les employeurs à repenser leur pro- position de valeur qui devra se traduire dans leurs stratégie RH et se matérialiser dans les espaces de travail occu- pés » analyse Emna Rekik, Country Lead Luxembourg chez JLL. Des résultats contrastés sur les politiques de présence aubureau Bienque55%desemployésdebureausoientsoumis à des politiques structurées de présence au bureau (en dessous de la moyenne européenne de 64 % et globale de 66 %), l’acceptation reste mitigée au Luxembourg.Lessentimentssontdivisésdemanière quasi égale : 47 % expriment une opinion positive contre 53 % de sentiment négatif. Cette division tranche avec lamoyenne européenne et mondiale et révèle une spécificité luxembourgeoise : une résis- tance plus marquée aux politiques rigides et un retour au travail contraint par les politiques fiscales. Les priorités en matière de flexibilité évoluent de la localisation vers la gestion du temps. Bien que les arrangementsdetravailhybrideaientatteintunéqui- libreetsoientlargementdisponibles,l’enquêterévèle que l’accès aux horaires flexibles constitue aujourd’hui la préférence principale des travailleurs pour améliorer leur qualité de vie. La semainede 4 jours se classe endeuxièmeposition, avec un écart significatif entre les préférences expri- mées et l’accès actuel à cette forme de flexibilité (57% la souhaitent et 9 %y ont déjà accès). Ce transfert du lieu vers le temps marque un changement de para- digme dans les attentes professionnelles. Des attentes élevées pour l’expérience de bureau Lesemployésluxembourgeoismaintiennentdesstan- dardsélevéspourleurenvironnementdetravail:65% estiment que leur expérience de bureau pourrait être significativementaméliorée,avecdesdemandesprio- ritaires portant notamment sur le confort acoustique (49 %), les éléments ‘verts’ incluant la proximité de plantes et/ou l’accès à des jardins (47 %) et le design moderne de leur environnement de travail (45%). «Lebureaudoitdésormaisjustifierchaquetrajet.Fini l'époque oùune simple salle de réunion suffisait. Les employés luxembourgeois exigent des environne- ments qui rivalisent avec le confort de leur domicile. Aujourd'hui,chaquedéplacementdoitêtrejustifiépar unevaleurajoutéetangible»préciseMélanieLeblanc, experteWorkDynamics chez JLL. Le bien-être au travail : un enjeupersistant L’enquêterévèleque31%desemployésluxembour- geois estiment souffrir de burnout et 20%se sentent isolés au travail, ces chiffres restent inférieurs aux moyennes mondiales respective de 39 % et 35 %. Même si 51 % des employés déclarent que leur société n’est pas un ‘lieu de travail agréable/idéal’ seulement un cinquième envisagent de changer d’employeur dans l’année à venir. Les principales raisons de passer le pas sont en ordre d’importance l’accès à des horaires flexibles, unmeilleur salaire et améliorer la relationmanagériale. En conclusion Le baromètre JLL 2025 marque un tournant histo- rique pour le marché du travail luxembourgeois : l’équilibre vie privée-vie professionnelle détrône pour lapremière fois le salaire commepriorité abso- lue des salariés (69 % vs 53 %). Cette “révolution silencieuse” redéfinit les règles du jeuet impose aux employeurs une remise en question profonde de leurmodèle.Dansune économieoù“chaquedépla- cement au bureau doit être justifié par une valeur ajoutée tangible”, les entreprises luxembourgeoises qui n’adapteront pas rapidement leurs stratégiesRH et immobilières risquent de perdre leurs talents au profit d’employeurs plus agiles. La transformation n’est plus une option, c’est une nécessité de survie concurrentielle. Les organisations qui sauront créer des écosystèmes professionnels alliant flexibilité, excellence environnementale et bien-être authen- tiqueprendront une longueur d’avancedécisive sur ce nouveaumarché du travail. Un basculement historique des priorités des employés luxembourgeois