Agefi Luxembourg - octobre 2026

AGEFI Luxembourg 32 Octobre 2026 Immobilier L emarché immobilier luxembourgeois présente des évolutions contrastées au troisième trimestre 2026. Selon les don­ nées publiées par atHome Luxembourg, les prix annoncés restent relativement stables dans l’ancien, tandis que lemarché duneuf connaît un recul plusmarqué. Sur lemarché de la vente, le prix annoncé desmaisons an­ ciennes atteint 6 002 euros parmètre carré, en hausse de 0,4%par rapport au trimestre pré­ cédent. Les appartements anciens progres­ sent davantage, avec une hausse de 1,4%, à 7 910 euros par mètre carré. La tendance est différente pour les appartements neufs. Leur prix annoncé recule de 4,1% sur un tri­ mestre, pour atteindre 9 160 euros par mètre carré. Sur un an, la baisse atteint 10,5%, contre 1,2%pour les maisons anciennes et 2,2 % pour les apparte­ ments anciens. Le marché locatif affiche également des évolutions différentes selon les types de loge­ ments. Le loyer annoncé des maisons s’établit en moyenne à 3 431 euros par mois, soit une baisse de 6,1%par rapport au trimestre précédent.Malgré ce recul, il reste supérieur de 6,1 % à son niveau du troisième trimestre 2025. Les appartements continuent pour leur part d’enre­ gistrer une progression. Leur loyer annoncémoyen atteint 1 960 euros par mois, en hausse de 1,5 % sur le trimestre et de 3,8 % sur un an. Les différences régionales restent importantes. Dans la vente, l’Est affiche la plus forte progression annuelle pour les maisons anciennes, avec une hausse de 10,3 %. À l’inverse, leCentre enregistre labaisse laplus impor­ tante pour les appartements neufs, avec un recul de 11,7 % sur un an. Dans la location, les loyers annoncés des apparte­ ments augmentent dans toutes les régions. Les pro­ gressions les plus importantes sont observées dans le Sud, avec 11,6 %, et dans l’Ouest, avec 10,5 %. Pour lesmaisons, les évolutions vont d’unebaissede 4,8% dans l’Ouest à une hausse de 6,6 %dans le Sud. Ces différences entre régions et catégories de biens mon­ trent que le marché résidentiel luxembourgeois ne suit pas une évolutionuniforme. Les niveaux de prix etdeloyersdépendentfortementdutypedelogement et de sa localisation. Le troisième trimestre a également été marqué par l’annonce,le16juillet,dupaquetdemesures«Booster fir de Wunnengsbau » par le gouvernement luxem­ bourgeois. Celuici vise notamment à soutenir la construction, l’investissement locatif, l’accession à la propriété et le développement de logements aborda­ bles. Il reste toutefois trop tôt pour mesurer l’effet de cesmesures dans les données du troisième trimestre. Leur impact pourrait apparaître progressivement au cours des prochains trimestres. PourJulienLicheron,économisteauLiseretàl’Obser­ vatoiredel’habitat,lesdonnéesdetransactionsréelles confirment les grandes tendances observées par atHome.Après la crise de 2023 et 2024, le nombre de transactions se redresse, tandis que les prix se stabili­ sent et que le marché gagne en fluidité. Cette reprise demeure néanmoins différente selon les segments. Lemarchédel’ancienaretrouvédesniveauxd’activité proches de ceux observés avant la crise, alors que le neufresteendifficulté.Certainsnouveauxprojetsont toutefoisfaitl’objetd’ajustementsdeprix,cequiréduit progressivement l’écart avec les appartements exis­ tants et pourrait rendre la vente en état futur d’achè­ vement plus attractive pour les acquéreurs. Les mesures fiscales récemment introduites consti­ tuent également, selon Julien Licheron, un soutien supplémentaire à la demande. Elles pourraient notammentfavoriserlesprimoaccédants,tandisque le renforcement de l’amortissement accéléré pourrait encourager le retour des investisseurs vers les loge­ ments neufs. Leur impact devra toutefois être évalué dans la durée. Le marché locatif reste marqué par des tensions importantes. Les loyers des nouveaux contrats conti­ nuentdeprogresseretl’écartentrelesloyersdesloge­ ments occupés depuis longtemps et ceux appliqués lorsdʹunerelocationdemeuresignificatif.Cettesitua­ tion continue de peser particulièrement sur les ménages qui cherchent à entrer sur lemarché locatif. SelonJulienLicheron,silacriseconjoncturelleduloge­ ment tend à s’atténuer, la crise structurelle reste pré­ sente. L’un des principaux enjeux des prochaines années sera donc de parvenir à rétablir durablement une offre de logements suffisante dans un environ­ nement économique et financier plus prévisible. Pierre Clément, Managing Director de Nexvia, observe également une relative stabilité des valeurs dansl’ancien.LestransactionsréaliséesparNexviane fontpasapparaîtredecorrectiongénéraliséedesprix au troisième trimestre, malgré un marché plus exi­ geant et des différences importantes entre les seg­ mentsetlesrégions.Cetterésistancedesvaleurss’ac­ compagne toutefois d’une liquidité plus faible, par­ ticulièrement visible durant l’été. La demande sol­ vable reste limitée par le coût du financement, dans un contexte où les taux directeurs ont encore aug­ menté de 25 points de base le 10 septembre. Pierre Clémentsouligneégalementlapersistancedurisque inflationniste, notamment dans un contexte de prix du pétrole élevés. Àl’inverse, la faiblesse structurelle de l’offre de loge­ ments au Luxembourg continue de soutenir les prix. Pour Nexvia, les moyennes nationales ou régionales donnent ainsi unevisiondeplus enplus limitéede la réalité dumarché, car les prix effectivement négociés peuvent varier fortement selon la localisation, le type de logement et ses caractéristiques. L’analyse de milliers de compromis de vente anony­ misésissusdepartenariatsbancairespermetàNexvia d’affiner cette lecture et d’observer les prix réellement négociés. Dans ce contexte, l’enjeu ne consiste plus uniquement à suivre l’évolutiongénéraledumarché, maisaussiàdéterminerleniveaudeprixauquell’offre etlademandeparviennenteffectivementàserencon­ trer. Pour les vendeurs, le positionnement initial du biendevientdèslorsunélémentdéterminant.Unprix adaptéaumarchépeutinfluencerdirectementlarapi­ dité de la vente et les conditions de la transaction. Le troisième trimestre 2026 confirme ainsi unmarché immobilier luxembourgeois à plusieurs vitesses. L’ancien fait preuve d’une relative stabilité, le neuf reste davantage sous pression et le marché locatif conserve une tendance haussière sur un an. Les pro­ chaines publications permettront de mesurer dans quelle mesure les nouvelles mesures gouvernemen­ talesmodifieront ces équilibres. Source : atHome Luxembourg Le marché immobilier luxembourgeois reste contrasté L ’Observatoire de l’habitat et le Statec publient leur 20 e édi­ tiondu « Logement en chif­ fres », une publication consacrée à l’évolutiondumarché immobilier résidentiel auLuxembourg. Après une année 2025 marquée par un niveau exceptionnel d’activité, le marché immobilierrésidentielpoursuitsanorma­ lisation au deuxième trimestre 2026. Plusieurs mesures fiscales temporaires, qui avaient notamment stimulé les trans­ actions avant leur fin au 30 juin 2025, avaient fortement influencé lemarché. Entreavriletjuin2026,1274appartements ont été vendus, soit une hausse de 8,2 % parrapportautrimestreprécédent.Surun an,lenombredeventesreculetoutefoisde 33,9%. Lemarchédes appartements exis­ tantssembledésormaisserapprocherdes niveaux observés avant la crise. 1 049 ap­ partements existants ont été vendus au deuxième trimestre. Le marché du neuf reste, en revanche, particulièrement peu dynamique. Seuls 225 appartements en constructionont été vendus au deuxième trimestre 2026. Ce chiffre est inférieur de près de 68 % à la moyenne enregistrée au deuxième tri­ mestre entre 2017 et 2021. Le marché des maisons reste lui aussi en retrait par rap­ port aux niveaux d’avantcrise. 709 trans­ actions ont été enregistrées au deuxième trimestre 2026, contre une moyenne de 909 transactions au deuxième trimestre sur la période 20172021. Des prix globalement stables, malgré des différences selon les logements Les prix des logements connaissent une évolutionrelativementstable,mêmesiles chiffres diffèrent selon les catégories de biens. Au deuxième trimestre 2026, l’in­ dice général des prix des logements re­ cule de 2,2 % sur un an. Par rapport au premier trimestre 2026, il progresse tou­ tefois de 1,1%. La baisse enregistrée sur un an doit no­ tamment êtremise enperspective avec le niveau exceptionnel des prix et de l’acti­ vité observé audeuxième trimestre 2025. La comparaison avec cette période parti­ culièrement élevée crée donc un effet de base important. Lesdifférentssegmentsdumarchénesui­ vent cependant pas exactement la même évolution : lesprixdesappartementsexistantsdimi­ nuent de 0,6%sur un an ; les prix des maisons existantes reculent de 3,7% ; lesprixdesappartementsenconstruction diminuent de 2,5%. La localisation reste déterminante pour les prix Le lieu où se situe un logement continue d’avoir une influence importante sur son prix de vente. Pour les appartements, les prixaumètrecarrédiminuentnotamment à mesure que l’on s’éloigne de Luxem­ bourgVille. Les logements de petite sur­ face affichent également tendance à être plus chers aumètre carré. Lesappartementsvendusenconstruction restent par ailleurs nettement plus chers quelesappartementsexistantsprésentant une surface comparable. Leur prix au mètre carré est en moyenne 23 % à 29 % plus élevé. Les écarts sont encoreplus im­ portants pour lesmaisons existantes. Leprixmoyenatteintenviron1,37million d’euros dans le canton de Luxembourg. Dans le nord du pays, il est environ 88 % moinsélevé.Cesdifférencesmontrentque la localisation et les caractéristiques du lo­ gementcontinuentdejouerunrôlemajeur dans la formation des prix sur le marché immobilier luxembourgeois. Les loyers annoncés repartent fortement à la hausse L’évolution des loyers constitue l’un des principaux points à retenir de cette nou­ velle éditiondu « Logement en chiffres ». Audeuxièmetrimestre2026,lesloyersan­ noncés pour les appartements augmen­ tent de 5,8 % sur un an. Ils progressent égalementde0,6%parrapportautrimes­ tre précédent. Cette hausse est nettement supérieureàl’inflationgénérale,quis’élève à 2,4%sur lamême période. Aprèsunepériodederelativestabilisation en 2024 et au début de 2025, les loyers annoncés connaissent donc une nouvelle accélération. Il faut toutefois faireunedis­ tinctionimportanteentrelesloyersannon­ cés dans les nouvelles offres et les loyers effectivement payés par les locataires. Les chiffres de l’Observatoirede l’habitat sont calculés à partir des annonces immobilières relevées en collaboration avec le portail immobilier Immotop.lu. Ils mesurent donc les loyers demandés pour les nouveaux contrats de location, et non les loyers payés par l’ensemble des locataires. Les loyers des logements déjà occupés évoluent beaucoup plus lentement. Selon lesstatistiquesduStatec,l’indicedesloyers encoursdebailaugmentede1,3%surun an audeuxième trimestre 2026. Les chambresmeublées prennent une place de plus enplus importante Autreévolutionimportantedumarchélo­ catif:leschambresmeubléesreprésentent une part croissante des annonces. Elles constituent désormais environ 14 % de l’offrelocative,alorsqu’ellesreprésentaient moins de 3 % au début des années 2010. Sur la période allant de 2010 à 2025, les loyers annoncés des chambres meublées ont augmenté de 102,6%. Àtitre de comparaison, les loyers annon­ cés ont progressé de : 83,0%pour les appartements ; 76,9%pour lesmaisons. La hausse se poursuit en 2026 : au deuxième trimestre, les loyers annoncés des chambres meublées progressent encore de 4,9 % sur un an. De nouveaux indices pour mieux comparer les régions Cette 20 e édition présente également de nouveaux indices régionauxdesprixdes logements. L’objectif est demieuxmesu­ rer les différences entre les territoires et de suivre plus précisément l’évolution du marché immobilier selon les régions du Luxembourg. Pour les appartements existants, les évo­ lutions à long terme sont relativement si­ milaires entre la région de la capitale et le reste du pays. La région de Luxem­ bourg étudiée regroupe la Ville de Luxembourg, Hesperange, Bertrange, Strassen et Walferdange. Entre le premier trimestre 2015 et le deu­ xièmetrimestre2026,l’indicedesprixdes appartements existants a augmenté de : 73,5%auniveaunational ; 70,8%dans la régionde Luxembourg ; 73,7%dans le reste dupays. Lesdifférencessontenrevanchebeaucoup plus importantes pour les appartements vendus en état futur d’achèvement (VEFA). Sur lamême période, leur indice de prix a progressé de 113,2%dans la ré­ gion de Luxembourg, contre 74,2%dans lerestedupays.Ceschiffresdoiventnéan­ moinsêtreinterprétésavecprudence.De­ puis2023,lenombredetransactionssurle marché duneuf est relativement faible, ce qui peut entraîner une plus forte volatilité des indices régionaux. Une nouvelleméthode pourmieux prendre en compte l’accessibilité L’Observatoirede l’habitat et leStatecont également adapté la méthode utilisée pour calculer l’indicehédoniquedesprix des logements. Désormais, le temps de trajet vers LuxembourgVille est utilisé pour mesurer la localisation d’un loge­ ment, à la place de la simple distance par rapport à la capitale. Cette modification permet demieux tenir comptede l’acces­ sibilité réelle des logements. Deux biens situés à une distance simi­ laire de LuxembourgVille peuvent en effet avoir des temps de trajet très diffé­ rents selon les infrastructures et les conditions de déplacement. L’impact de cette nouvelle méthode sur l’indice gé­ néral reste limité. Au deuxième trimestre 2026, l’évolution annuelle des prix serait de 1,6 % avec la nouvelle méthodologie, contre 2,2 % avec l’ancienne. L’effet est toutefois plus important pour certains segments du marché, notamment pour les apparte­ ments en construction. Cette adaptationdoit permettredemieux neutraliser les différences de localisation entreleslogementsvendusd’unepériode à l’autre et, ainsi, demesurer plus précisé­ ment l’évolution « pure » des prix. Les données immobilières sont égalementmises à jour Les statistiques de l’Observatoire de l’ha­ bitat ont également été actualisées sur lo­ gement.lu , le Géoportail national et le site data.public.lu.Cette20 e éditiondu«Loge­ mentenchiffres»montreainsiunmarché immobilier luxembourgeois qui continue deserééquilibreraprèslesniveauxexcep­ tionnels observés en 2025. L’activitérevientprogressivementversdes niveauxplushabituels,tandisquelesprix apparaissent globalement stabilisés. Le marché locatif présente toutefois une dynamique différente, avec une nouvelle accélérationdes loyers annoncés, particu­ lièrement marquée pour les nouveaux contrats et les chambresmeublées. Le«Logementenchiffres»estpubliéconjointementpar l’Observatoire de l’habitat et le Statec depuis 2014. Source : ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire Immobilier au Luxembourg : l’activité se normalise, les prix se stabilisent et les loyers repartent à la hausse Le Logement en chiffres