AGEFI Luxembourg - avril 2024

Par Paul REUGE, Gestionnaire Actions Européennes Rothschild & Co Asset Management L e secteur immobilier a profité de la bonne reprise post- Covidde l’économie espa- gnole, portée notamment par le retour enmasse des touristes. L’équipe de gestion s’est rendue à Madridpour faire unpointmar- ché, rencontrer lesmanagements des foncières ibériques dans les- quels nous sommes investis et visi- ter leurs actifs. Si ce dernier devrait se normaliser en 2024, labonne tenuede la consommation et la poursuite des investissements du plan de relance européen post-Covid, dont l’Espagne est l’un des principaux bénéficiaires, à hauteur de 75 milliards d’euros, vont soutenir la croissance. Seu- lement 14% du plan a été effectivement versé au pays et 40% investis [1] . La crois- sanceattenduede+1,6%en2024est l’une desplusdynamiquesd’EuropeOcciden- tale (+0,6%par rapport à lamoyenne eu- ropéenne) [2] . À noter, la contribution du secteur de la construction au PIB espa- gnol a été divisée par 2 depuis la crise de 2008, et ne représente plus que 5% sur la dernière décennie [1] . Focus sur les centres commerciaux En2023,LarEspaña,KlépierreouUnibail Rodamco ont toutes affiché d’excellentes performances sur leurs actifs ibériques, voire les meilleures en relatif, avec des progressions de loyers et de chiffre d’af- faires des commerçants comprises entre +8% et 10% à périmètre constant [3] . Le marché de l’investissement est resté ou- vert,permettantnotammentàLarEspaña d’achever son désendettement dans de bonnes conditions avec des actifs cédés sur la base d’un taux de rendement de 6,3%, supérieur de 24% à leur coût d’ac- quisition en 2016 et en ligne avec les va- leurs d’expertises, pour afficher désormais une loan to value (LTV) [4] de 30% [5] . Le cours de bourse a progressé de 45% en 2023, la société a réalisé un pro- gramme de rachat d’actions et augmenté sa distribution ordinaire de +17% [6] ! Le titre représente actuellement 2% du por- tefeuille de R-co Thematic Real Estate [7] . Qu’en est-il des bureaux ? Madrid compte environ 6,5 millions d’habitants pour 14 millions de m² de bureaux avec un taux de vacance de 4,3% dans le centre et 13% en périphé- rie [8] . Sur ces actifs, onobserve lesmêmes symptômes qu’au sein du reste de l’Eu- rope. Les meilleurs actifs, placés en cen- tre-ville et modernes, se louent facilement. Toutefois, leur rendement, trop bas avant la remontée des taux, est actuellement en phase de correction. Pour les actifs secondaires (non représen- tés à la cotation), la situation s’avère plus délicate. Les loyers, tous actifs confon- dus, n’ont toujours pas retrouvé leur point haut de 2008 contrairement, par exemple, aux bureaux situés dans le quartier central des affaires à Paris. Nous avons visité le plus gros projet de développement actuel de la foncière Co- lonial : Madnum, un investissement de plus de 300millions d’euros situé dans le centre de Madrid. Ce projet mixte, entre logementsetbureaux,sevoitenpartiedé- risquésurlapartielogements,carcesder- niers ont été vendus non loués à Bank Inter sur la base d’un rendement de 6%. La livraison des bureaux interviendra, quant à elle, cet été. Le taux de pré-com- mercialisation est encore faible (10%), mais le produit semble susciter un intérêt significatif, aupoint que la foncière rever- rait favorablement ses hypothèses de loyer initialement tropprudentes [9] . Nous avons également visité 50%dupa- trimoinedebureauxd’ÁrimaReal Estate SOCIMI, une petite foncière de bureau «prime»madrilène, dont Botanicderniè- rement loué àMerck qui comprend près de 10.000 m² totalement rénovés et dis- pose des certifications LEED Platinum, WELLGold etWELLHealth&Safety [10] . Depuis son introduction en bourse en 2018, la société réalise des acquisitions très sélectives, donnant lieuàdes rénova- tions aux rendements attractifs («yieldon cost [11] » de 6,5% pour un taux de rende- ment prime àMadrid de 4,7% [10] ). Le fai- ble endettement de la société, avec un LTV de 20%, la met en bonne position pour soutenir sa croissance [10] . MerlinProperties et lesDataCenters Aprèsavoirréussisondésendettementen 2022, via la cession de son portefeuille d’agencesbancairespour2milliardsd’eu- ros à BBVA (19% au-dessus des exper- tises) [12] , la société se développe dans les «Data Centers» et ambitionne de devenir leader en Espagne. L’objectif est de déve- lopper 60 mégawatts d’ici 2025, puis at- teindre 200 mégawatts avant la fin de la décennie. La foncière souhaite d’ores et déjà lever 1 milliard d’euros cette année pour financer ces développements gour- mands en capex. Il faut, en effet, compter 10millionsd’eurosd’investissement pour 1 mégawatt installé, avec un rendement escomptéde10%surlabasedeloyersnets. Le sitedeGetafe àMadrid (objet de la vi- site) a une capacité de production de 20 mégawatts,soit200millionsd’eurosd’in- vestissement pour 20 000 m², à environ 10.000 euros du m². En levant 1 milliard d’euros de capitauxpropres, la société va emprunter l’équivalent en dette pour in- vestir 2 milliards d’euros, valorisés plus de 3 milliards d’euros à terme [13] . La so- ciété représente 4%du portefeuille de R- co Thematic Real Estate [7] . En conclusion LepositionnementdiversifiédeR-coThe- maticRealEstateenEspagne(12%dupor- tefeuille [7] ), permet deprofiter de labonne tenue de la consommation des ménages vialescommerces,debénéficierd’uneex- position à des bureaux «super primes» dontlavalorisationestencore«bradée»en bourse et, enfin, de profiter d’une exposi- tion aux Data Centers, déclinaison de la thématique de l’intelligence artificielle pour l’immobilier. [ 1] BOFA, avril 2024. [2] Eurostats, avril 2024. [3] Sociétés, 28/03/2024. [4] Ratio entre le montant de l’emprunt et la valeur de l’actif financé. [5] Lar España, Rothschild & Co AM, 28/03/2024. [6] Bloomberg, Lar España, Rothschild & Co Asset Management,28/03/2024. [7]Rothschild&CoAM,28/03/2024 [8]Savilles,avril2024. [9]C&W,Colonial,Rothschild&CoAM,avril2024. [10]ÁrimaRealEstateSOCIMI,avril2024. [11]Rendementsurcoût :mesuredurendementdesdivi- dendescalculéeendivisantledividendeactueld’uneaction par leprix initialementpayépourcetteaction. [12]MerlinProperties,Rothschild&CoAM,avril2024. [13] Merlin Properties, avril 2024. L’immobilier espagnol, une source de diversification attractive AGEFI Luxembourg 22 Avril 2024 Immobilier Ecofin Club Luxembourg vous invite à la prochaine activité au Cercle Munster Le crowdlending : un nouvel horizon pour le financement du secteur immobilier luxembourgeois Joël DUYSAN,AssociéGérant - BeeBonds Jeudi 16mai de 11h45 à 14h15 PAF : 75 € TTC p.p. - Apéritif networking & Lunch 3 services compris À verser sur le compte bancaire : BIC - GEBABEBB - IBANBE73 0015 4949 3760 – Réf. 16/05 Lieu : Cercle Munster : 5-7 rue Münster, L-2160 Luxembourg Parking aux alentours et voiturier à partir de 12h (service payant 10€). Infoclub&devenirmembre :www.ecofinclub.lu-didier.roelands@ecofinclub.lu Aveclesoutiende E n 2023, 1.277 logements étaient loués à des loyersmo- dérés par des propriétaires privés à des partenaires conven- tionnés duministère duLogement et de l'Aménagement du territoire, afinde lesmettre à dispositionde ménages en situationdifficile. Pour inciter davantage de propriétaires demettre leur bien en «gestion lo- cative sociale», il est prévud'aug- menter le taux d'exonérationfiscale de 75 à 90%sur les revenus locatifs nets. Endate du 14mars 2024, lors d'un échange de vue entre les par- tenairesGLS et leministre duLo- gement et de l'Aménagement du territoire, ClaudeMeisch, ont dis- cuté d'éventuelles autres améliora- tions à porter audispositif. «Lagestionlocativesocialeestundesins- truments dont dispose le ministère pour soutenir le secteur locatif et dans lequel tout le monde y gagne : les ménages en difficulté d'accès au logement, les pro- priétairesquipeuventsereposersurlasé- curitédegestionpar lepartenaireGLS, le partenaire GLS qui dispose des loge- ments nécessaires pour sa clientèle, et même, les communes enprofitent finan- cièrement. Il s'agit d'un instrument effi- cace de mobilisation des logements inoccupés qui a fait ses preuves», a souli- gnéleministreduLogementetdel'Amé- nagement du territoire. Le concept «gestion locative sociale» Soucieux de lutter contre l'exclusion so- ciale par le logement, l'État amis enplace en 2009 le concept de la «gestion locative sociale» (GLS). Cet instrument vise deux objectifsmajeurs: lamobilisationde loge- ments inoccupés et l'accès au logement abordable à desménages à faible revenu. La «gestion locative sociale» peut être mise enœuvre par : - une commune - un syndicat de communes - un promoteur public - un office social - une fondation - une association sans but de lucre - une société d'impact sociétal ayant pour objet social la promotion du logement Ces acteurs signent une convention de collaboration avec le ministère du Loge- ment et de l'Aménagement du territoire et louent par la suite des logements inoc- cupés, appartenant à des propriétaires privés, pour les mettre à disposition des personnes ayant des difficultés à se loger. En moyenne, les loyers payés aux pro- priétaires privés se situent entre 30% à 40%endessousdesloyersdumarché.Les organismes GLS assurent également un accompagnement des personnes afin d'augmenterleurschancesdepouvoirré- intégrer le cas échéant un logement du marché libre. Cet accompagnement des locataires est mis en œuvre grâce à un appui financier aux organismes conven- tionnés de la part du ministère de la Fa- mille, des Solidarités, du Vivre ensemble et de l'Accueil. De nouvelles incitations en vue pour les propriétaires solidaires En contrepartie d'un loyer bien inférieur auprixdumarché,lespropriétairesprivés louant leur bien en «gestion locative so- ciale» bénéficient actuellement d'une exemption fiscale de 75% sur leurs reve- nus locatifs nets. Dans le cadredupaquet de relance pour le marché du logement, présentépar le gouvernement endatedu 31janvier,ilestprévud'augmenterletaux d'exonération fiscal à 90%. Les plus-values immobilières transférées dans les logements utilisés à des fins de gestion locative sociale à l'intérieur du pays ou sur des logements appartenant à la classe de performance énergétique A+ seront fiscalement immunisées. L'objectif de cette mesure consiste à inciter les pro- priétaires à mettre leurs biens à disposi- tiondes organismesde lagestion locative sociale. Cette mesure prévue dans le pa- quet fiscal est limitée à l'année 2024 (avec effet rétroactif au 1 er janvier 2024). Autres avantages pour les propriétaires de louer leur bienen«gestion locative so- ciale» : - Loyer garanti En signant le bail avec un partenaire conventionné,lepaiementduloyerestga- ranti sans faute tous les mois, même en cas de non-occupation. - Encadrement de l'occupant L'occupant du bien est encadré par une équipedeprofessionnelsdudomaine so- cial, qui l'accompagne tout au long de la durée du contrat. - Disponibilité dubien Encasdebesoinpersonnel,lepropriétaire récupère le logement. Les occupants se- ront relogés par les soins dupartenaire. - Entretien Les partenaires conventionnés disposent d'équipes techniques, ce qui permet d'as- surer le contrôle et les menus travaux d'entretien du logement. Les démarches Du propriétaire, via l'organisme conven- tionnéàl'occupant,la«gestionlocativeso- ciale» fonctionne selon des démarches simples : - Le propriétaire qui souhaite louer son bien contacte l'organisme conventionné de son choix. Ce dernier propose de le louer endessous des prixdumarché tout en offrant une série d'avantages intéres- sants en contrepartie. - Le propriétaire et l'organisme conven- tionnésignentlecontratdebail.Ensuite,la mission du partenaire locataire est de sé- lectionner un occupant selon divers cri- tères. - Le partenaire remplit ses obligations en tantquelocataireets'occupedusuiviavec l'occupant ainsi que des travaux d'entre- tien du bien. ministèreduLogementetde l'Aménagementduterritoire La « gestion locative sociale » fête ses 15 ans ClaudeMEISCH, ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire ©MLOGAT